文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格(gé)的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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